До оплаты бронирования
Получите сам договор, сведения о продавце и кадастровый код. Установите, что именно вы покупаете: зарегистрированную квартиру, долю в большем объекте или договорное право на будущую квартиру. План этажа и рекламный буклет могут описывать другой юридический объект.
В соглашении о бронировании нужно указать срок брони, зачёт суммы в цену и основания возврата. Предусмотрите проблемы с правом собственности, отказ банка в финансировании, существенное несоответствие квартиры и неподписание основного договора. Обещание вернуть платёж должно быть в подписываемом документе.
Если недвижимость продавца заложена
Согласуйте порядок снятия ипотеки с продавцом и залогодержателем. Получите актуальную сумму задолженности в письменном виде и условия освобождения именно вашего объекта. Если продавец лишь обещает погасить кредит позднее, после оплаты вы будете зависеть от его дальнейших действий.
В договоре и платёжных инструкциях нужно определить сумму кредитору, остаток цены, документы о снятии обременения и последовательность подачи на регистрацию. Адвокат должен объяснить последствия отказа в снятии ипотеки или регистрации. Подписание договора продажи само по себе ипотеку не прекращает.
В договоре на строящуюся квартиру нужны условия передачи
Установите юридическое лицо застройщика и земельный участок или проект, к которому относится квартира. Укажите номер, этаж, полезную площадь, отделку и последствия изменения площади. Парковку, кладовую и обещанные общие объекты следует оговорить прямо.
Одной даты завершения строительства недостаточно. Определите условия передачи, подключения основных коммуникаций, фиксации и устранения дефектов и права покупателя при серьёзной просрочке. Обсудите допустимые продления, окончательный срок, расторжение, возврат денег и неустойку. Адвокат согласует юридические условия; строительное состояние оценивает инженер.
Зарегистрированный продавец и подписант могут быть разными лицами
Полномочия представителя должны охватывать конкретную продажу и условия расчётов. Если продаёт компания, установите, кто вправе подписать договор. Если собственник — ребёнок, возникает вопрос согласия суда по статье 183 Гражданского кодекса. Решите его до назначения подписания.
Для земли до безусловного обязательства купить установите зарегистрированную категорию и право покупателя на приобретение. Если в квартире кто-то живёт, согласуйте, кто и когда её освобождает и что произойдёт при нарушении этого условия.
Свяжите оплату с условиями сделки
По статье 183 приобретение права собственности требует письменной сделки и регистрации. Поэтому нужен понятный порядок подписания, оплаты и подачи заявления. Уточните защиту покупателя при приостановлении или отказе в регистрации и продавца при неоплате остатка.
Если цена выражена в одной валюте, а платёж — в другой, укажите способ и дату пересчёта и банковские комиссии. Определите надлежащего получателя и назначение каждого платежа. При участии банка или расчётного сервиса проверьте реальные условия; не предполагайте наличие эскроу.
Пример: банк должен освободить квартиру от ипотеки
Допустим, квартира заложена по кредиту на проект, а застройщик требует полную оплату до подписания. Нужно выяснить, кто и когда получит согласие кредитора на освобождение вашей квартиры. До перечисления денег согласуйте выполнимый порядок оплаты и снятия ипотеки либо другое понятное вам распределение рисков.
При передаче сопоставьте объект со спецификацией, зафиксируйте дефекты и сроки устранения, определите момент передачи ключей и доступа. Затем проверьте зарегистрированное право и оставшиеся обременения. Результатом юридической работы должна быть сделка на понятных условиях, а не папка выписок без объяснений.
Официальные источники
Источники проверены 22 октября 2026 года.
Согласуйте условия покупки до оплаты
Отправьте сведения о квартире или участке, проект продавца и график платежей. Адвокат по недвижимости поможет закрепить нерешённые вопросы в договоре, согласовать снятие ипотеки и определить порядок регистрации и передачи.